Lyhytvuokraustoiminnan riskejä ei uudessa AOYL-ehdotuksessa siirretä tarpeeksi sitä harjoittavalle osakkaalle
Fluxio Isännöinti Oy on antanut oman lausuntonsa AOYL:n uudistamista koskevaan mietintöön. Kiinteistöjuristimme taloyhtiöasiakkaidemme edut huomioiva lausunto on kirjattu lausuntopalveluun 7.10.2025.
Oikeusministeriö on asettanut tammikuussa 2024 työryhmän valmistelemaan ehdotusta asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamiseksi. Työryhmä valmistelee ehdotuksen, jossa huomioidaan hallitusohjelman kirjaukset asunto-osakeyhtiölain ajantasaistamisesta, lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytysten varmistamisesta ja havaittuihin ongelmiin puuttumisesta, taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumisesta ja hallintaanotosta, taloyhtiöiden hallitusta alasajosta sekä sähköautojen latausmahdollisuuksien asentamista taloyhtiöihin.
Työryhmä ehdottaa osakehuoneiston hallintaanoton perusteita täydennettäväksi sekä lyhytaikaisen vuokraustoiminnan havaittuihin ongelmiin että muihin taloyhtiöiden häiriötilanteisiin puuttumisen helpottamiseksi. Hallintaanottomenettelyä ehdotetaan kehitettäväksi muun muassa lisäämällä lakiin säännökset hallintaanoton edellytyksenä olevan varoituksen ja hallintaanottopäätöksen sähköisestä tiedoksiannosta. Muita asiakohtia ovat mm. as oy:n hallittu alasajo, vastikeperusteen muuttaminen huoneiston käyttötarkoitusta muutettaessa, yhtiön omien osakkeiden hankkimista koskevat säännökset.
Työryhmän mietintö on luettavissa kokonaisuudessaan täällä: https://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=a786eb0e-2a06-48a9-9125-a43db77d5614
Työryhmän ehdotus jää kuitenkin puolitiehen, se ei anna yhtiökokoukselle oikeutta kieltää lyhytvuokraustoimintaa 2/3-määräenemmistöpäätöksellä eikä siirrä lyhytvuokraustoiminnan riskejä tehokkaasti sitä harjoittavalle osakkaalle. Fluxio Isännöinti Oy on yhtynyt Kiinteistöliiton eriävään mielipiteeseen ja lausunut erityisesti asunto-osakeyhtiölain 24 luku 2 § muutoksista, joiden osalta Kiinteistöliiton argumentaatio oli suppeahkoa heidän esittämässä eriävässä mielipiteessä.
Asuinhuoneiston lyhytvuokraus
Otamme lausunnossamme kantaa taloyhtiöidemme etua ajaen siihen, että mikäli joku osakas käyttää asuntoaan lyhytaikaiseen vuokraukseen, miten osakkaan huolellisuutta vuokralaisvalinnoissa arvioidaan. Vahingonkorvauksen osalta käännettyä näyttötaakkaa ei ole vaan taloyhtiön olisi osoitettava lyhytvuokralaisen tuottamus sekä se, ettei osakas valinnut tai ohjeistanut vuokralaista riittävän huolellisesti. Mietinnössä ei ole huomioitu sitä, että taloyhtiö on ehdotetusta tiedonsaannista huolimatta selkeästi osakasta huonommassa asemassa hakiessaan vahingonkorvauksia vahingonkorvauslain perusteella.
Isännänvastuuta tulisi nimenomaisesti laajentaa osakkaan vahingonkorvausvastuun osalta ulottumaan lyhytvuokralaisen aiheuttamiin vahinkoihin ilman osakkaan omaa tuottamusta. Osakkaat, jotka harjoittavat lyhytvuokrausta keräävät siitä tulevat voitot itselleen. Ei ole perusteltua millään tasolla, että heidän liiketoimintaan osallistumattomat naapurit kantaisivat liiketoiminnan riskejä. Lyhytvuokrausalustat tarjoavat jo nyt vuokranantajille kattavat vakuutukset vuokralaisten aiheuttamista vahingoista.
Vaikutus taloyhtiölle lyhytvuokralaisen aiheuttamassa vahingossa taas olisi merkittävä. Se esittäisi osakkaalle vaatimuksen, joka välittäisi sen vakuutusyhtiölle. Taloyhtiö saisi korvauksen nopeasti ja varmasti. Takaisinsaantiprosessi vahingonkorvausvelvollisia kohtaan jäisi vakuutusyhtiön hoidettavaksi. Taloyhtiön ei tarvitsisi maksaa kassastaan vahingonkorvausprosessiin liittyviä selvittely- ja oikeudenkäyntikuluja saati hoitaa ulkomailla oikeusprosessia mahdollisesti vuosikausia.
Toteamuksena Fluxio Isännöinti Oy yhtyy Kiinteistöliiton eriävään mielipiteeseen lyhytvuokraajan velvollisuudesta ottaa vakuutus lyhytvuokrauksesta aiheutuvien vahinkojen varalle, mutta pitää suotavampana laajentaa osakkaan vahingonkorvausvastuuta ulottumaan lyhytvuokralaisen aiheuttamiin vahinkoihin ilman osakkaan omaa tuottamusta asunto-osakeyhtiölain 24 luku 2 §:ssä. Tämä on käytännössä toimivampi tapa saada lyhytvuokrausta harjoittavat osakkaat kiinnittämään huomiota vakuutusturvaansa sekä vältytään siltä, että oikeuslaitoksen pitäisi tulkita otetun vakuutuksen kattavuuden riittävyyttä eri vahinkotapauksissa.
