Osakkaan oikeudet ja velvollisuudet taloyhtiössä
Taloyhtiön osakkaalle kuuluu oikeuksia ja velvollisuuksia, jotka jokaisen osakkaan on hyvä tuntea. Sillä, kuinka hyvin osakkaat tuntevat ja noudattavat oikeuksiaan ja velvollisuuksiaan on suora vaikutus paitsi omaan asumiseen myös koko taloyhtiön toimivuuteen.
Osakkaan oikeudet ja velvollisuudet perustuvat asunto-osakeyhtiölakiin ja taloyhtiön yhtiöjärjestykseen. Asunto-osakeyhtiölaki luo taloyhtiön toiminnalle perustan, josta yhtiöjärjestyksessä voidaan kuitenkin poiketa. Siksi jokaisen osakkaan on tärkeää tutustua oman taloyhtiönsä yhtiöjärjestykseen.
Osakkaan velvollisuudet
Velvollisuus maksaa yhtiövastiketta
Taloyhtiön osakkailla on velvollisuus maksaa yhtiöjärjestyksen mukaista vastiketta, jolla katetaan taloyhtiön menoja. Vastike ei perustu hyötyperiaatteeseen eli osakas ei voi todeta, että hän maksaa vain siitä, mikä hyödyttää häntä henkilökohtaisesti.
Yhtiövastike koostuu hoitovastikkeesta, jolla katetaan taloyhtiön ylläpitokustannuksia (esim. kiinteistönhuolto, siivous, lämmitys, isännöinti ja kiinteistövero) ja pääomavastikkeesta, jolla katetaan taloyhtiön mahdollisten lainojen korot, kulut ja lyhennykset. Näiden lisäksi taloyhtiössä voidaan kerätä erillisvastikkeita, esimerkiksi vesi- ja laajakaistavastiketta.
Velvollisuus huolehtia huoneistosta
Osakkaalla on velvollisuus hoitaa asuntoaan huolellisesti eikä asuntoa saa jättää ”heitteille.” Osakkaan on huolehdittava asuntonsa kunnossapitotöistä ja ilmoitettava viipymättä vioista, joiden korjaaminen kuuluu taloyhtiön vastuulle.
Taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuut perustuvat asunto-osakeyhtiölakiin. Lain mukaan taloyhtiö on vastuussa kiinteistön rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, ja osakas vastaa asuntonsa sisäosista, eli pinnoitteista, kiinteistä kalusteista ja laitteista. Yhtiöjärjestys voi määrätä poikkeuksia näihin vastuisiin ja osakkaan onkin tärkeää tutustua oman taloyhtiönsä vastuunjakoon.
Osakkaan oikeudet
Hallintaoikeus
Hallintaoikeus on osakkaan keskeisin oikeus, jonka perusteella osakas voi asua omistamassaan huoneistossa, vuokrata sitä tai käyttää sitä muilla tavoin. Hallintaoikeuden sisältö käy ilmi taloyhtiön yhtiöjärjestyksestä. Koska hallintaoikeus on vahva (toisin kuin suppeampi vuokraoikeus), taloyhtiö ei voi puuttua siihen ilman osakkaan suostumusta.
Muutostyöoikeus
Asunto-osakeyhtiölaki antaa osakkaalle varsin laajan oikeuden remontoida asuntoaan. Tähän liittyy kuitenkin tiettyjä ehtoja.
Osakkaan tulee toteuttaa muutostyö hyvän rakennustavan mukaisesti. Remontista ei myöskään saa aiheutua haittaa tai kustannuksia taloyhtiölle tai muille osakkaille. Lisäksi asuntoon tehtyjen muutosten tulee olla huoneiston käyttötarkoituksen mukaisia. Asuinhuoneistoa ei esimerkiksi voi remontoida toimistoksi ilman muutosta yhtiöjärjestykseen.
Ennen kuin osakas saa aloittaa remontin, hänen tulee tehdä kirjallinen muutostyöilmoitus taloyhtiölle. Taloyhtiö voi asettaa työlle ehtoja tai kieltää sen kokonaan mikäli remontista arvioidaan aiheutuvan kohtuutonta haittaa taloyhtiölle tai muille osakkaille.
Yhtiökokousoikeudet
Kaikilla osakkailla on oikeus osallistua taloyhtiön yhtiökokouksiin. Lisäksi osakkailla on oikeus saada haluamansa asia yhtiökokouksen käsiteltäväksi edellyttäen että 1) esitetystä asiasta päättäminen kuuluu yhtiökokouksen toimivaltaan ja 2) osakas pyytää asian käsittelyä hallitukselta kirjallisesti hyvissä ajoin ennen kokousta.
Kyselyoikeuden mukaan osakkailla on oikeus saada tarkempaa tietoa sellaisista asioista, jotka voivat vaikuttaa kokouksessa käsiteltävien asioiden arviointiin. Kyselyoikeus koskee pääsääntöisesti ainoastaan yhtiökokouksessa käsiteltäviä asioita. Mikäli kokouksessa käsitellään tilinpäätöstä, koskee kyselyoikeus myös yhtiön yleisempää taloustilannetta.
Hallituksella ja isännöitsijällä on velvollisuus vastata osakkaiden kysymyksiin. Jos hallitus ja isännöitsijä eivät pysty vastaamaan osakkaan kysymykseen kokouksessa, tulee osakkaalle toimittaa kirjallinen vastaus kahden viikon kuluessa.
Oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta
Jos taloyhtiössä ilmenee kiireellinen asia, joka halutaan yhtiökokouksen käsittelyyn, osakkailla on oikeus vaatia ylimääräistä yhtiökokousta.
Näiden ehtojen tulee täyttyä, jotta ylimääräinen yhtiökokous järjestetään:
- Osakkaiden tulee vaatia ylimääräistä yhtiökokousta kirjallisesti.
- Vaatimuksen tekevillä osakkeenomistajilla tulee olla vähintään 1/10 osakkeista. Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä pienemmästä vähimmäismäärästä.
- Ylimääräistä yhtiökokousta tulee vaatia tietyn asian käsittelemiseksi. Käsiteltävän asian tulee olla yhtiökokouksen vastuulle kuuluva asia eikä vasta päätettyä asiaa voi vaatia uudelleen käsiteltäväksi.
Jos kaikki nämä ehdot täyttyvät, hallituksen tulee toimittaa yhtiökokouskutsu osakkaille kahden viikon kuluessa vaatimuksen saapumisesta.
