Taloyhtiön rakennusten elinkaaren hallinta

Taloyhtiöiden rakennukset eivät ole pelkkiä asuinpaikkoja, vaan keskeinen osa suomalaisten varallisuutta. Jopa 60 % suomalaisten varallisuudesta on kiinni asunnoissa. Säästöjä ei tunnetusti kannata jättää tilille arvoaan menettämään. Myöskään taloyhtiön kiinteistöjä ei ole viisasta jättää oman onnensa nojaan. Sen sijaan kiinteistöjen kuntoa ja kustannuksia kannattaa optimoida aktiivisesti.

Varsin usein taloyhtiöissä suhtaudutaan kielteisesti kaikkiin sellaisiin hankkeisiin, jotka nostavat taloyhtiön kustannuksia. Tämä ajattelutapa ei kuitenkaan ole järkevää pitkällä aikavälillä. Vaikka ennaltaehkäisevät kunnostustyöt aiheuttavat taloyhtiölle kuluja, ne ovat huomattavasti edullisempia kuin laajat korjaustyöt, joita toteutetaan vasta pakon edessä. Taloyhtiöille onkin kannattavaa kääntää katseensa yksittäisistä kulueristä kohti kiinteistön koko elinkaarta. Esittelemme seuraavaksi työkaluja, jotka tukevat taloyhtiön elinkaariajattelua.

KPTS eli kunnossapitotarveselvitys

Kunnossapitotarveselvitys on taloyhtiön hallituksen käsitys kiinteistön kunnossapitotarpeista. Asunto-osakeyhtiölain mukaan hallituksen tulee laatia KTPS kirjallisena seuraavalle viidelle vuodelle ja esittää se vuosittain varsinaisessa yhtiökokouksessa. Koska viisi vuotta on varsin lyhyt aika kiinteistön elinkaaressa, taloyhtiö tarvitsee KPTS:n lisäksi myös pitkän tähtäimen suunnitelman.

PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma

Pitkän tähtäimen suunnitelma tarjoaa kokonaiskuvan taloyhtiön kiinteistöjen kunnosta ja korjaustarpeista. PTS on arvokas työkalu, joka auttaa taloyhtiötä varautumaan tuleviin kunnostus- ja korjaustöihin sekä niiden aiheuttamiin kustannuksiin. PTS tehdään vähintään 10 vuoden ajalle ja sitä tulee päivittää säännöllisesti, tyypillisesti noin 2-3 vuoden välein.

Miten PTS laaditaan?

PTS:n laatimisprosessiin kuuluu monta eri vaihetta. Onkin suositeltavaa, että taloyhtiö hyödyntää tässä prosessissa oman isännöitsijänsä ammattitaitoa. Esittelemme seuraavaksi PTS:n laatimisen keskeiset vaiheet.

1. Kiinteistön kuntoarvio

Kuntoarvio tarjoaa puolueettoman kokonaiskuvan taloyhtiön kiinteistöjen kunnosta. Kattava kuntoarvio toimii perustana, jonka pohjalta voidaan kartoittaa myös taloyhtiön tulevat kunnossapitotarpeet.

Yleensä kuntoarvion toteuttamiseen tarvitaan asiantuntijat rakennus-, LVI- ja sähkötekniikan aloilta. Jos taloyhtiössä on hissi, tarvitaan lisäksi myös asiantuntija arvioimaan hissin kunto.

Kuntoarvion tilaamisen askelmerkit:

1. Yhtiökokous tekee päätöksen kuntoarvion tilaamisesta.
2. Hallitus kilpailuttaa kuntoarvion toteuttajat.
3. Ennen lopullisen sopimuksen tekemistä hallituksen tulee varmistaa, että valittu palveluntarjoaja täyttää tarvittavat pätevyysvaatimukset.
4. Kuntoarvion toteuttaja tutustuu kiinteistön taustatietoihin.
5. Kuntotarkastukseen tulee nimetä mukaan avustaja, joka tuntee rakennuksen hyvin, esim. isännöitsijä, huoltomies, tai taloyhtiön asukas.
6. Lopuksi kuntoarvion toteuttaja esittelee hallitukselle kuntoarvion sekä omat toimenpide-ehdotuksensa.

2. Remonttien priorisointi

Kuntoarvion jälkeen arvion toteuttaja laatii hallitukselle kunnossapitosuunnitelmaehdotuksen. Hallituksen tulee tarkastaa ehdotus ja tarpeen mukaan lisätä siihen puuttuvat toimenpiteet. Jotta mukaan saadaan kaikki tarvittava, hallituksen kannattaa pyytää palautetta myös isännöitsijältä ja huoltoyhtiöltä. Kun PTS-ehdotus on tarkastettu ja tarvittaessa päivitetty, taloyhtiön hallitus hyväksyy sen kunnossapitosuunnitelmaksi.

Remonttien priorisointi on tärkeä osa taloyhtiön rakennuksen elinkaaren hallintaa. Ajoittamalla remontit oikein vältytään päällekkäisiltä hankkeilta eikä vastikkeisiin aiheudu turhaa heilahtelua.

Remonttien priorisointi edellyttää laajaa teknistä osaamista. Tämä onkin hyvä tilaisuus hyödyntää teknisen isännöitsijän ammattitaitoa. Kun eri remontit yhdistetään kokonaisuuksiksi, taloyhtiö saa investoinneilleen mahdollisimman paljon vastinetta. Kun hankkeissa huomioidaan myös energiatehokkuus, maksimoidaan kustannussäästöt myös pitkällä aikavälillä..

3. Kustannusarvion laatiminen

Kun taloyhtiön tulevat kunnossapitotarpeet ovat selvillä, hankkeille tulee laatia kustannusarvio. Kunnostustöiden kustannuksiin vaikuttaa moni eri tekijä, esimerkiksi työn laajuus, käytetty urakoitsija, materiaalit ja työn ajoitus. Kustannusarvion laatimisessa kannattaakin hyödyntää esimerkiksi oman isännöitsijän teknistä ja taloudellista osaamista.

4. Taloyhtiön kunnostustöiden rahoitus

Useimmiten taloyhtiöt rahoittavat kunnostustyönsä lainarahalla, jolloin osakkailta kerätään rahoitusvastiketta. Kun kunnostustöitä tehdään suunnitelmallisesti ja vaiheittain, osakkaille ei tule kohtuuttomasti maksettavaa yhdellä kertaa. Lainan ottamiseen tarvitaan yhtiökokouksen valtuutus.

Lainan lisäksi taloyhtiö voi rahoittaa kunnostustöitä esimerkiksi säästämällä hankkeita varten tai myymällä omaisuuttaan. Myös näissä rahoitusvaihtoehdoissa korostuu elinkaariajattelun tärkeys. Taloyhtiöllä tulee olla realistinen käsitys siitä, miten inflaatio vaikuttaa säästetyn rahan arvoon sekä laskelmat siitä, miten esimerkiksi vuokratuottoja tuovan asunnon myyminen vaikuttaa taloyhtiön talouteen pitkällä aikavälillä.

Viestinnän suunnittelu korjaushankkeissa

Taloyhtiön hallituksen tulee pitää osakkaat ajan tasalla taloyhtiön kiinteistöjen kunnosta. Hallituksen onkin hyvä tiedottaa rakennusten kunnosta vuosittain. Jos taloyhtiössä toteutetaan kuntoarvioita tai -tutkimuksia, myös niiden tuloksista on hyvä toimittaa tiivistelmät osakkaille.

Kun taloyhtiössä aletaan suunnitella korjaushanketta, hallituksen kannattaa sopia heti alussa kuka hankkeen viestinnästä vastaa: hallitus, isännöitsijä vai muu erikseen sovittu tiedotusvastaava. Osakkaille ja asukkaille tulee tiedottaa kaikista remonteista jo hyvissä ajoin ennen hankkeen alkua. Lisäksi säännöllistä tiedotusta tulee jatkaa koko hankkeen ajan.

Korjaushankkeiden yhteydessä on tärkeää varmistaa, että koko taloyhtiö tietää miten poikkeusoloissa toimitaan. Tiedotuksessa kannattaa hyödyntää useita eri tiedotuskanavia. On myös tärkeää pohtia, tavoittavatko suomenkieliset tiedotteet kaikki asukkaat vai tarvitaanko lisäksi englanninkielistä viestintää.

Sen lisäksi, että hyvin suunniteltu viestintä helpottaa taloyhtiön arkea, se on myös sijoitus taloyhtiön tulevaisuuteen. Kun koko taloyhtiö tietää mitä kiinteistössä korjataan ja miksi, osakkaiden ja asukkaiden on helpompi sitoutua taloyhtiön kehityshankkeisiin myös jatkossa. Se että tarpeelliset korjaushankkeet etenevät ilman turhaa kitkaa vaikuttaa positiivisesti sekä asumisviihtyvyyteen että kiinteistön arvoon.