Maksuhäiriöt taloyhtiössä

Suomen heikko taloustilanne heijastuu myös taloyhtiöihin. Maksuhäiriöisten määrä on ollut
nousussa jo parin vuoden ajan. Myös yhä useammalla osakkaalla on vaikeuksia suoriutua
vastikkeistaan.

Tämä käy ilmi tuoreimmasta Talous- ja isännöintiyritysbarometrista. Yli puolet kyselyyn
vastanneista isännöitsijöistä kertoo, että vastikerästit ovat lisääntyneet heidän
hallinnoimissaan taloyhtiöissä viimeisen vuoden aikana. Lähes kolmannes vastaajista katsoo,
että myös hallintaanotot ovat lisääntyneet viimeisen vuoden aikana. Vastaajien mukaan
vastikerästit ovat ylivoimaisesti yleisin syy huoneistojen hallintaanotoille.

Osakkaan, hallituksen ja isännöitsijän vastuut

Asunto-osakeyhtiölain mukaan kaikilla taloyhtiön osakkailla on velvollisuus maksaa
yhtiöjärjestyksen mukaista vastiketta, jolla katetaan taloyhtiön kuluja.

Hallituksen ja isännöitsijän vastuulla on seurata aktiivisesti sitä, että osakkaat huolehtivat
velvollisuudestaan. Vastikeseuranta on erityisen tärkeää silloin, kun yleinen taloustilanne on
huono.

Vastikeseurannan tärkeä rooli

Jos taloyhtiössä ilmenee vastikerästejä, niihin tulee reagoida nopeasti ja matalalla
kynnyksellä. Jotta tämä olisi mahdollista, rästit tulee myös huomata nopeasti. Tämä
edellyttää ajantasaista ja läpinäkyvää talouden hallintaa.

Fluxion isännöitsijät pitävät huolen siitä, että taloyhtiön talous, mukaan lukien
vastikereskontra, hoidetaan läpinäkyvästi ja ajallaan. Tukenaan isännöitsijöillä on Fluxion
oma kirjanpito- ja taloushallintotiimi, joka huolehtii taloyhtiön taloudesta ilman välikäsiä ja
turhia viiveitä. Lisäksi taloyhtiön hallituksella on jatkuva pääsy oman taloyhtiönsä
ajantasaisiin talouden lukemiin.

On tärkeää, että vastikerästit havaitaan ja niihin reagoidaan nopeasti, sillä rästiin jääneiden
maksujen määrä voi kasvaa nopeasti. Jos maksamattomiin vastikkeisiin ei puututa ripeästi,
rästit jäävät kaikkien osakkaiden maksettavaksi. Pahimmassa tapauksessa koko taloyhtiön
talous vaarantuu. Äärimmäisisä tapauksissa seurauksena voi olla jopa taloyhtiön konkurssi.

Mitä vaihtoehtoja taloyhtiöllä on, jos vastikerästejä ilmenee?

Jos isännöitsijä ja hallitus huomaavat saamatta jääneitä vastikkeita, tilanteeseen kannattaa
reagoida välittömästi.

Jos maksamatta jäänyt summa on pieni, taloyhtiö voi pyrkiä perimään saatavansa
vapaaehtoisella perinnällä. Tällöin osakkaalle lähetetään maksumuistutuksia- ja
vaatimuksia, joihin voidaan lisätä korkolain mukainen viivästyskorko ja perintäkuluja.
Parhaassa tapauksessa maksurästin taustalla on inhimillinen erehdys, jonka osakas korjaa
heti huomautuksen saatuaan. Mikäli rästi ei ole merkittävä, taloyhtiö voi myös halutessaan
laatia osakkaan kanssa maksusuunnitelman.

Jos vastikerästejä on ehtinyt kertyä enemmän eikä tilanne ole korjaantunut vapaaehtoisella
perinnällä, taloyhtiö voi ryhtyä oikeudelliseen perintään. Tällöin taloyhtiö hakee
tuomioistuimelta päätöksen, jolla osakas velvoitetaan maksamaan vastikerästit taloyhtiölle
korkoineen ja kuluineen. Viime kädessä rästit peritään ulosoton kautta.

Taloyhtiö voi reagoida vastikerästeihin myös huoneiston hallintaanotolla. Osakehuoneiston
ottamisesta taloyhtiön hallintaan säädetään asunto-osakeyhtiölaissa ja
hallintaanottoprosessissa onkin tärkeää edetä lain mukaan.

Huoneiston hallintaanotto on lain mukaan mahdollista, jos osakas ei ole maksanut
erääntynyttä yhtiövastiketta ja rikkomuksella on vähäistä suurempi merkitys.

Näin huoneiston hallintaanotto etenee:

1. Hallitus antaa osakkaalle kirjallisen varoituksen.
   • Jos osakas maksaa erääntyneet maksut viivytyksettä, yhtiöllä ei ole oikeutta ottaa
     huoneistoa hallintaansa.
   • Jos osakas ei varoituksesta huolimatta maksa rästejä, taloyhtiön hallitus kutsuu
     koolle yhtiökokouksen päättämään huoneiston hallintaanotosta.
2. Yhtiökokous päättää, että huoneisto on otettava yhtiön hallintaan.
3. Yhtiökokouksen päätös annetaan osakkeenomistajalle tiedoksi 60 päivän kuluessa
   päätöksen tekemisestä.
4. Osakkaalla on 30 päivää aikaa nostaa moitekanne käräjäoikeuteen.
   • Jos osakas nostaa moitekanteen, tuomioistuin ottaa kantaa siihen, onko huoneiston
     hallintaanotto ollut aiheellinen.
   • Jos osakas ei nosta moitekannetta, taloyhtiö voi ryhtyä toimenpiteisiin ottaakseen
     huoneiston hallintaansa.
5. Taloyhtiö ottaa huoneiston hallintaansa enintään kolmen vuoden ajaksi.
6. Taloyhtiön hallitus vuokraa huoneiston sopivalle vuokralaiselle ja kattaa vuokratuotoilla
   vastikerästejä.

Kiinteistölakimiehen suositus vastikerästeihin reagoimiseen

Usein huoneiston hallintaanotto nähdään viimeisenä vaihtoehtona, johon ryhdytään vasta
siinä vaiheessa, kun vastikerästejä on jo yritetty periä tuloksetta. Tämä ei kuitenkaan ole
ainoa mahdollinen toimintatapa.

Sekä perintään että huoneiston hallintaanottoon liittyy omat riskinsä. Oikeudellisesta
perinnästä ei ole taloyhtiölle hyötyä, jos osakkaalla ei ole tuloja tai omaisuutta, jota tarpeen
vaatiessa voidaan ulosmitata. Hallintaanotto ei puolestaan helpota taloyhtiön tilannetta, jos
huoneistoa ei onnistuta vuokraamaan eteenpäin. Näin voi käydä etenkin taantuvilla alueilla.

Taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä päättävät yleensä yhdessä, miten vastikerästien kanssa
menetellään. Fluxion kiinteistölakimiehen Tuomaksen mukaan taloyhtiöitä suositellaan
yleensä ryhtymään aluksi oikeudelliseen perintään ja harkitsemaan hallintaanottoa vasta
toissijaisena keinona. Tuomas itse kuitenkin kannustaisi taloyhtiötä ensisijaisesti
hallintaanottoon, jolloin osakas voi välttyä maksuhäiriömerkinnöiltä.

Yhtä oikeaa toimintamallia ei siis ole. Ennen toimenpiteisiin ryhtymistä taloyhtiön on tärkeää
punnita eri vaihtoehtoja huolellisesti ja tarvittaessa hyödyntää ammattilaisen apua. Fluxion
taloyhtiöasiakkaiden päätöksenteon tukena toimii taloyhtiöiden juridisiin asioihin
erikoistunut kiinteistölakimies.